Что такое вторичный рынок?

С финансовой точки зрения, первичным рынком является рынок, на котором продукция продается населению. Для кредитора по операциям с недвижимостью это означает «получение кредита». Как только кредит получен на первичном рынке, он может быть продан на вторичном рынке. Вторичный рынок — это рынок, где кредиторы и инвесторы покупают и продают существующие ипотечные кредиты или ценные бумаги с ипотечным покрытием. Это высвобождает деньги для дополнительного ипотечного кредитования. Таким образом, вы можете думать о вторичном рынке как о «рынке перепродажи» кредитов.

купить квартиру киев

Но давайте сделаем шаг назад. Потому что, если вы поймете историю, это поможет вам понять, что такое вторичный рынок и почему он существует.

До краха фондового рынка в 1929 году большинство кредиторов требовали первоначального взноса в размере 20 — 40 процентов, прежде чем выдавать кредит заемщику. Если бы это было так и сегодня, не многие люди когда-либо имели бы право на получение кредита на покупку жилья. В принципе, чтобы получить доступ к большему количеству денег, нужно было бы иметь много денег. Поговорим о том, что богатые становятся богаче!

Кредиторы не только требовали крупного первоначального взноса, но и кредит был ипотекой с прямыми векселями, что означало, что они будут платить только проценты. Срок кредита обычно составлял от 1 до 7 лет, и по истечении 7 лет, если заемщик не смог выплатить весь остаток, то был заключен договор о новом кредите.

После краха фондового рынка в 1929 году правительству необходимо было стабилизировать экономику и стимулировать фондовый рынок. В 1934 году правительство ввело кредиты, застрахованные FHA. Главная цель FHA — обеспечить кредиторов от потерь, чтобы они не боялись выдавать кредиты людям с более разнообразным экономическим происхождением.

FHA дало возможность большему количеству людей приобрести жилье. Они сделали это, потребовав меньшего первоначального взноса и меньшего ежемесячного платежа, который выплачивался бы в течение 30 лет. Часть этого взноса выплачивалась бы в счет основного долга, а оставшаяся часть — в счет процентов. Это больше похоже на то, что мы привыкли видеть сегодня.

30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой и ежемесячными платежами была новой концепцией в 1934 году. Этот новый вид кредитования был связан с гораздо большим риском, чем просто кредитование состоятельных людей с большим количеством активов. Чтобы снизить риск кредитора, FHA требовало от кредиторов проверки занятости заемщика, проведения оценки имущества нейтральной третьей стороной, а также проведения поиска по титулу. Если руководящие принципы правительства были соблюдены, то кредитор проводил переговоры по кредиту.

И кредиторы, и правительство знали, что 30-летний кредит будет представлять большую вероятность дефолта, поэтому правительство застраховало этот кредит. Они взимали с заемщика разовый авансовый страховой взнос, основанный на сумме кредита, и полпроцента ежегодно на остаток кредита. Если заемщик не выполнил свои обязательства по кредиту и сумма кредита превысила цену имущества, то FHA выплатит разницу.

Отлично, правда? Ну…. не так быстро.

К 1938 году у кредиторов, которые предлагали кредиты, застрахованные FHA, возникла проблема. Эти банки привыкли делать ссуды и очень быстро получать деньги обратно. Как только кредит был погашен, у кредитора были деньги, чтобы одолжить их новому заемщику. Но теперь, когда авансовые платежи были меньше, и банкам приходилось ждать 30 лет, чтобы вернуть долг, на руках было не так много денег, чтобы дать взаймы новые люди, ищущие кредиты на покупку жилья.

Поэтому в 1938 году правительство создало Федеральную национальную ипотечную ассоциацию, или Fannie Mae. Целью Fannie Mae было выкупить у кредиторов ипотечные кредиты, застрахованные FHA. Это создало вторичный рынок, где кредиты могли быть перепроданы инвесторам, что давало кредиторам свежие деньги для кредитования новых заемщиков.

Разумеется, кредит должен был соответствовать директивам Fannie Mae, прежде чем агентство могло купить кредит у кредитора. Сегодня «Fannie Mae» является квазигосударственным агентством, которое находится в частной собственности, а акции «Fannie Mae» можно приобрести на Нью-Йоркской фондовой бирже. Fannie Mae покупает ипотечные кредиты на вторичном рынке, объединяет их и продает обратно в качестве ипотечных ценных бумаг инвесторам на открытом рынке. Ежемесячные выплаты основной суммы и процентов гарантируются Fannie Mae, но не правительством США.

В 1968 году Fannie Mae была разделена, и была создана правительственная Национальная ипотечная ассоциация, или Ginnie Mae. Ginnie Mae является федеральной корпорацией Министерства жилищного строительства и городского развития. Ginnie Mae управляет специальными программами помощи, и ее основной задачей является обеспечение ликвидности застрахованных правительством США ипотечных кредитов, в том числе застрахованных FHA и VA.

Такие агентства поддерживают работу вторичного рынка, а вторичный рынок — рынка жилья. Знание немного о том, как работает вторичный рынок, поможет, когда придет время сдачи экзамена!

А если ты больше ничего не помнишь, просто помни, что вторичный рынок — это рынок перепродажи.